La autopromoción de viviendas se está implantando con más frecuencia como alternativa a la compra de una casa en regimen de promoción libre o de cooperativa, aunque esta última es una variante de autopromoción en grupo o conjunto. Tiene su interés ya que podrás hacer tu casa a tu medida y gusto. El proceso de autopromoción es algo complejo y extenso entrando en detalles que incluso pueda estresar y que parezca que no merece la pena, pero de lo que vamos a hablar son de unos conceptos o pasos básicos de un modo global y que de un modo resumido y grafico expresamos en el video adjunto, para que se entienda en tres pinceladas como llegar a poder hacerte tu propia casa.

1. Que debes saber antes de empezar a construir tu propia casa.

  • El primer paso es la elección del terreno. Que debe de reunir todas las condiciones para construir una casa sobre un lugar adecuado, fase en la que decides donde vivir teniendo en cuenta varios factores como la topografia e influencia solar sobre la misma, las vistas..,infraestructura de instalaciones y urbanización, es decir, que sea un suelo urbano para que este dotado de luz, agua, gas, telecomunicaciones, recogida de basuras. Infraestructura de servicios o comunicaciones (transporte público, viarios, colegios, comercios, etc..). Importante es solicitar la cédula urbanistica de la parcela para comprobar que parámetros urbanisticos tiene regulados para tener una idea de lo que puedes llegar a construir.
  • El segundo paso es la elección del arquitecto, como proyectista encargado de la realización del proyecto de la casa. Este siempre va de la mano del aparejador o Ingeniero de Edificación que juntos dirigen la obra como Dirección Facultativa. Si no conoceis un arquitecto de confianza, os recomiendo que contacteis con varios estudios de arquitectura y no os quedeis con el mas barato ni con el amigo de turno del contructor. A mi parecer es desaconsejable e incompatible que el arquitecto tenga relación alguna con la constructora* que os vaya ha hacer la casa. Lo mejor es que con lo estudios que contactes, te reunas y te enseñen sus trabajos para que veas que estilo o diseño encaja mas con lo que te gustaría y te dejes asesorar con tranquilidad para que posteriormente puedas hacer tu elección. En cuanto a la elección del aparejador, este es el director de ejecución material encargado de supervirsar las tareas de ejecución, controlar las certificaciones, calidades y controles de materiales como también se le encarga la coordinación de seguridad y salud.
  • El tercer paso es la elección de la constructora o constructor, que es la empresa encargada de ejecutar la obra. Elección que tendrá que hacerse de un modo pormenorizado con ayuda del aparejador. Este paso es casi mas importante que la elección del arquitecto, ya que te juegas la total inversión de tu futura casa. Lo aconsejable es que te reunas con varios constructores para que te cuenten su curriculum de obras y obtengas varios presupuestos a partir de un proyecto de ejecución y que mediante un estudio comparativo con supervisión y asesoramiento del ingeniero de la edificación o aparejador decidas a quien le encargas la ejecución de la obra, con un contrato a precio cerrado y pactando que si hay alguna modificación o extra durante la ejecución de la obra se pagará a parte a precio del presupuesto cerrado o proyecto. Importante que dejes contemplado en el contrato una reserva con un % de garantia  de todas las partidas contratadas y a demas un % de retención de un año de garantia después del final de obra en concepto de daños materiales, defectos en instalaciones o vicios ocultos.

2. Como debe de ser tu casa.

  • Ten en cuenta, que el arquitecto es el profesional adecuado con una sólida formación para dar forma al programa de tus necesidades y ofrecer una buena solución. Partiendo de la base que ya tienes claro quien es el estudio de arquitectura o arquitecto que va a realizar el proyecto, es porque lo que has visto que hace te gusta, con lo que deja que el te proponga un proyecto contemplando los requierimientos que le has dado sin perjucio de que puedas hacer algunos ajustes durante su desarrollo, estoy convencido que quedas satisfecho/a con el resultado.
  • Tienes que ir de la mano del arquitecto para que la casa exprese estilo y personalidad, y puede que descubras algo distinto, que te guste más de lo que antes conocías y que cumple con tus expectativas. En ocasiones nos gusta lo que conocemos, logicamente. No puedes optar por algo que desconozcas, por eso debes confiar en el profesional proyectista ya que puedes descubrir una solución que no conocias y que te agrada mucho mas con lo que existe en tu registro de memoria.
  • A su vez, no descuidar en su diseño la calidad del espacio interior o carácter en su riqueza espacial. El proyecto es el conjunto del contenedor y continente, con lo que hay que el diseño en la forma como el diseño del espacio interior van unidos estan vinculados y se generan conjuntamente teniendo una realación bilateral en el resultado final del proyecto de fuera a dentro y de dentro a fuera.

 

No obstante, es muy importante que haya una buena sintonía entre cliente y el arquitecto, que junto al aparejador formaran la Dirección Facultativa, y velaran por tus intereses en la obra para que se realice conforme al proyecto y al presupuesto de la misma.

3. Cuanto cuesta hacer tu casa.

  • El tamaño si importa, cuanto mas grande sea la casa, mas alta será la inversión para construirla. Con lo que como punto de partida haz un tanteo de la superficie acorde a tus necesidades, sabiendo cuales son los costes de construcción que en España en el 2020, estan entorno a 900€/m2 – 1.500€/m2, dependiendo de las calidades e instalaciones con las que se le dote la vivienda dentro de que si es muy básico a medio-alto. Esto te sirve para hacer una estimación a groso modo de lo que pueda ser un presupuesto de contrata, que es el presupuesto de ejecución material + G.G+ B.I. + IVA. y a parte tendras que contemplar los costes deribados de los honorarios tecnicos, notarias, prestamo hipotecario para la obra, seguro de R.C. y Decenal…como las derivadas de otras contrataciones tecnicas como para el estudio geotecnico, topografo, OCT y/o laboratorios de control de calidad.
  • El siguiente paso será estudiar los materiales y calidades que deseas para tu casa. Este paso es importante ya que esta muy relacionado con el apartado anterior con lo que será una labor no espontanea sino que tengas que empezar a pensar en definirla durante la elaboración del proyecto para asi poder encajar un presupuesto lo mas acertado con tus expectativas.
  • Y el aparejador realiza un estudio del presupuesto de ejecución material para ajustar los costes de la casa ya desde la fase de proyecto y también se encargará de revisar y hacer cumplir al constructor con la ejecución correcta de la obra y con lo presupuestado. Este es un trabajo que va a durar durante la vida de ejecución de la obra y una lucha continua de supervisión con la contrata principal que se encarge de ejecutarla. Ten en cuenta que las constructoras iran a obtener el mayor beneficio posible, logicamente tendran que obtener su beneficio, pero no por ello se le va a permir que «nos den gato por liebre», por esa misma razón existe la Dirección Facultativa y te remito a lo que comento en el punto 1.2 (*), ya que es la que controla que la obra se ejecute conforme al proyecto y al presupuesto de la obra. Si por el contrario, la D.F. estuviera ligada a la constructora estas vendido/a en ese aspecto.

 

Con el objetivo final de que se llegue al final de obra y por tanto se pueda alcanzar la entrega de llaves CON ÉXITO. Una vez terminada la obra se firmará el Certificado Final de obra por la D.F, si la misma considera que esta terminada sin perjuicio de que haya ciertos remates por hacer. Una vez visada podrán iniciarse los tramites para solicitar la Licencia de Primera Ocupación (L.P.O) que suele tardar un periodo de semanas dependiendo del Ayto del que pertenzca el municipio donde se encuetra la obra. A la vez, se firmará el acta de recepción provisional de la obra que es mas que nada que recibes la casa construida y a partir de aqui empieza a correr el plazo de garantia y superado el plazo de reserva de garantía pactada en el contrato se emitirá el acta de recepción definitiva, que es que la obra se encuentra totalmente terminada. A partir, de que te concendan la L.P.O. viene lo bueno para disfrutar de tu nueva casa.

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